Tussentijds aflossen op uw hypotheek

Heeft u naast uw financiële buffer nog vrij beschikbaar (spaar)geld over en wilt u (een gedeelte van) uw hypotheek bij Bank of Scotland aflossen? Dat is mogelijk. Hieronder leest u hoe u extra af kunt lossen en waar u rekening mee dient te houden.


Is aflossen op uw hypotheek aantrekkelijk?

Als u aflost op uw hypotheek gaan de te betalen rente over het uitstaande bedrag en de eventuele aflossing of spaarpremie omlaag. Hierdoor kunt u inspelen op bijvoorbeeld een naderende pensioendatum. Bovendien kan extra aflossen een verstandige keuze zijn als de waarde van uw huis lager is dan de hoogte van uw hypotheekschuld. Door extra af te lossen verkleint u de kans op een restschuld bij verkoop.


Extra aflossen 
U kunt uw vrij beschikbare (spaar)geld gebruiken om extra af te lossen op uw hypotheek. Of dit verstandig is hangt af van vele factoren. Denkt u bijvoorbeeld aan:

  1. fiscale gevolgen
  2. successie- en schenkrecht
  3. een (toekomstige) verhuizing
  4. de ontwikkeling van de spaar- en hypotheekrente
  5. uw persoonlijke (financiële) situatie

Laat u zich goed adviseren alvorens tot een beslissing te komen.
 

Extra aflossen op een Spaarhypotheek
Naast de hierboven genoemde factoren kent aflossen op een spaarhypotheek nog extra aandachtspunten. Zo moet u bijvoorbeeld rekening houden met:

  1. de maximale bandbreedte tussen de hoogste en de laagst betaalde premie op uw spaarverzekering
  2. een eventuele (toekomstige) rentewijziging en de daarmee samenhangende premie op uw spaarverzekering
  3. de verlaging van uw spaardoel en dekking in geval van overlijden

Laat u zich goed adviseren alvorens tot een beslissing te komen.


Hoeveel kunt u boetevrij aflossen?
U kunt per kalenderjaar tot 10%* van de oorspronkelijke hoofdsom van een leningdeel boetevrij aflossen. Mocht u meer dan 10%* aflossen, dan wordt, afhankelijk van de rentestand, een boetebedrag in rekening gebracht.

In de volgende gevallen kunt u zonder het betalen van een vergoeding aan Bank of Scotland aflossen op uw hypotheek:

1. Een extra of algehele aflossing bij maandvariabele rente
2. Extra of algehele aflossing bij verkoop of executie van de woning
3. Extra of algehele aflossing bij overlijden van de schuldenaar
4. Extra of algehele aflossing bij tenietgaan van het onderpand
5. Extra of algehele aflossing op de datum van de renteherziening

* voor sommige hypotheken geldt een percentage van 15%. Het percentage dat voor u van toepassing is kunt u vinden in uw voorwaarden.


Hoe kunt u aflossen?
Bank of Scotland schrijft maandelijks het hypotheekbedrag af van uw betaalrekening. In uw afschrift ziet u naar welk rekeningnummer dit bedrag wordt overgemaakt. Extra aflossingen kunt u naar datzelfde rekeningnummer overmaken.

Per aflossing geldt een minimaal bedrag van € 250,-. In de omschrijving van uw overboeking vermeldt u uw hypotheeknummer en het leningdeelnummer waarop u wilt aflossen.
In de maand, volgend op de maand waarin u de aflossing heeft gedaan, ontvangt u per post een overzicht van uw hypotheek met daarin uw nieuwe termijnbedrag.

 

Uitgebreide informatie over aflossen en de mogelijke boete

Het is altijd toegestaan extra af te lossen of uw lening algeheel af te lossen, mits een extra aflossing minimaal € 250,- bedraagt. Extra of algehele aflossing kan tot gevolg hebben dat u een vergoeding verschuldigd bent voor onze kosten die verbonden zijn aan een extra of algehele aflossing. Of u een vergoeding verschuldigd bent hangt af van het rentetype en/of de hypotheekvorm van uw lening, het rentetarief van uw lening ten opzichte van de rente voor nieuw af te sluiten leningen ten tijde van de extra of algehele aflossing en de reden waarom u extra of algeheel aflost.

Géén vergoeding verschuldigd
U bent géén vergoeding bij vervroegde aflossing verschuldigd in de onderstaande situaties.
• Extra of algehele aflossing bij maandvariabele rente.
• Extra of algehele aflossing bij verkoop van de woning: Indien de aflossing direct verband houdt met de verkoop van het onderpand en daarbij geen recht van wederinkoop is bedongen. Deze verkoop moet gepaard gaan met zowel juridische (- bij notariële akte -) als feitelijke levering van het gehele onderpand vrij van huur en gebruik, door u aan een derde, niet zijnde uw echtgenoot, geregistreerd partner of een persoon met wie u een gemeenschappelijke huishouding heeft, of aan een bedrijf of samenwerkingsverband waarin u zelf deelneemt.
• Extra of algehele aflossing bij overlijden: Indien de aflossing plaatsvindt binnen twaalf maanden na overlijden van de geldnemer of, indien van toepassing, één van de geldnemers.
• Extra of algehele aflossing bij executie: Indien de aflossing plaatsvindt als gevolg van executoriale verkoop van het onderpand.
• Extra of algehele aflossing bij tenietgaan onderpand: Indien een aflossing plaatsvindt binnen twaalf maanden na het volledig tenietgaan van het onderpand.
• Extra of algehele aflossing op de datum renteherziening: Indien een aflossing plaatsvindt per de renteherzieningsdatum.
• Extra aflossing met gelden uit het bouwdepot.

Naast de bovengenoemde vrijstellingen geldt een jaarlijkse vrijstelling (de 'jaarlijkse vrijstelling'). U kunt ieder kalenderjaar extra aflossen tot een bedrag gelijk aan x% van het oorspronkelijke lening(deel)bedrag zonder dat u hierover een vergoeding hoeft te betalen. Welke percentage voor u van toepassing vindt u in uw voorwaarden. Voor zover de jaarlijkse vrijstelling niet is aangewend vervalt de vrijstelling voor het betreffende jaar en deze kan daarom niet naar een volgend kalender jaar worden meegenomen.
 

Wanneer is een vergoeding verschuldigd?
Indien de voor uw lening geldende rente op het moment van extra of algehele aflossing hoger is dan het voor soortgelijke nieuwe leningen bij Bank of Scotland gehanteerde dagrentepercentage, is over de extra c.q. algehele aflossing boven jaarlijkse vrijstelling een vergoeding verschuldigd. U bent dus een vergoeding verschuldigd wanneer deze rente lager is dan uw leningrente.
Met bovengenoemd dagrentepercentage wordt bedoeld het dagrentepercentage voor soortgelijke nieuwe leningen met een looptijd die overeenkomt met de rentevastperiode van de af te lossen lening. Als voor die rentevastperiode geen rentetarief wordt gevoerd dan geldt de eerstvolgende op dat moment bij Bank of Scotland (voor een soortgelijke hypotheek) gevoerde naastgelegen lagere (kortere) rentevastperiode.

De berekening van de vergoeding
Bij het bedrag waarover de vergoeding voor de extra of algehele aflossing berekend wordt nemen wij als uitgangspunt het bedrag dat u wenst af te lossen. Dit bedrag wordt verminderd met het bedrag dat u jaarlijks zonder vergoeding mag aflossen. Hierbij houden wij rekening met eventueel eerdere aflossingen in het lopende jaar.

Voorbeeld:
• extra aflossing: € 40.000,-
• oorspronkelijk leningbedrag : € 150.000,-
• vrijstelling 10% van €150.000,- is € 15.000,-
• U dient over € 40.000,- -/- € 15.000,- = € 25.000,- een vergoeding te betalen.

De vergoeding wordt als volgt berekend.

Wij rekenen over het bedrag waarover u de vergoeding moet betalen uit hoeveel u tot het einde van de rentevastperiode over uw lening aan rente had moeten betalen. Dit rentebedrag berekenen wij met het rentepercentage zoals dat op het moment van berekening voor uw lening geldt (contract rente).

Vervolg voorbeeld:
• rente voor uw lening (5 jaar rentevast): 6% per jaar
• resterende rentevastperiode: 2 jaar
 

Rente-inkomsten tot einde rentevastperiode (op basis van contract rente): € 25.000,- x 6% x 2 jaar = € 3.000


Vervolgens berekenen wij op dezelfde manier wat het rentebedrag is met gebruik van de actuele rente die op dat moment geldt voor nieuwe soortgelijke leningen met dezelfde rentevastperiode (de vergelijkingsrente). Als deze rentevastperiode niet door Bank of Scotland wordt aangeboden dan geldt de eerstvolgende op dat moment bij Bank of Scotland (voor een soortgelijke hypotheek) gevoerde naastgelegen lagere (kortere) rentevastperiode.

Vervolg voorbeeld:
• actuele rente voor nieuwe soortgelijke lening met een rentevastperiode die gelijk is aan de rentevastperiode van de betreffende lening (5 jaar rentevast) is op dat moment 4% per jaar.
 

Rente-inkomsten tot einde rentevastperiode (op basis van actuele rente) € 25.000,- x 4% x 2 jaar = € 2.000,-.


Het verschil tussen deze twee bedragen zijn de kosten die wij hebben omdat u uw lening vroeger aflost. € 3.000,- -/- € 2.000,- = € 1.000,-

U betaalt het verschil in één keer aan ons terug, in plaats van over de resterende rentevastperiode. Daarom corrigeren wij het verschil tussen de twee bedragen volgens een standaard manier van berekenen. Dit is de contantewaarde berekening. We berekenen de waarde van de rentebetalingen die u in de toekomst zou doen naar de waarde van nu. Voor deze contantewaarde berekening gebruiken wij een rekenrente. Deze rekenrente is de actuele rente die op dat moment geldt voor nieuwe soortgelijke leningen met een zelfde rentevastperiode.

Vervolg voorbeeld:
Het verschil van € 1.000,- wordt als volgt worden gesplitst
• jaar 1 € 500,-
• jaar 2 € 500,-

Door middel van de contantewaarde berekening wordt de waarde van deze toekomstige bedragen op het tijdstip van aflossen weergegeven. Dit wordt gedaan door de actuele rente als rekenrente te gebruiken (in het voorbeeld 4%)

Vervolg voorbeeld:
• Contante waarde jaar 1 (€ 500,- / (1,04) = € 480,77)
• Contante waarde jaar 2 (€ 500,- / (1,04)² = € 462,28)

Totale contante waarde
€ 480,77 + € 462,28 = € 943,05
 

Dit is de vergoeding die wij u uiteindelijk in rekening brengen omdat u eerder aflost dan afgesproken. Voor de berekening van de vergoeding is het moment relevant dat wij de berekening maken voor uw aflosnota. Als u ons niet heeft laten weten dat u voornemens was om te gaan aflossen, wordt de berekening gemaakt op basis van het moment dat u het bedrag aan ons heeft betaald.

Aflossingsnota
In geval van een gedeeltelijke of algehele aflossing en/of beëindiging van uw lening ontvangt u op uw verzoek een aflossingsnota met een overzicht van de door u verschuldigde vergoedingen en de berekening daarvan. In de berekening zijn wij ervan uit gegaan dat u ook daadwerkelijk de lening op de aangegeven dag aflost. Doet u dat later dan bent u wel de rente over de periode dat uw lening nog niet is afgelost verschuldigd. De op deze wijze in rekening gebrachte rente en vergoedingen verrekenen wij voor zover mogelijk met het extra afgeloste bedrag. Ook indien u aflost en de rentetermijn voor de lopende maand is al betaald verrekenen wij met het extra afgeloste bedrag.
 

Procedure bij algehele aflossing
Indien u voornemens bent uw lening algeheel af te lossen dient u Bank of Scotland ten minste 30 dagen vóór de datum waarop u de betaling wenst te verrichten schrijven op de hoogte te stellen. Na ontvangst van uw mededeling zal  Bank of Scotland een aflossingsnota opstellen waarin de schuld is berekend tot en met de door u opgegeven betalingsdatum.


Vragen?
Wilt u meer weten over de mogelijkheden en gevolgen voor uw persoonlijke situatie? Neem dan contact op met de Hypotheek Service Desk. Let op: Bank of Scotland adviseert niet. Als u behoefte heeft aan hypotheekadvies, neem dan contact op met een onafhankelijk hypotheekadviseur.